Die Blockchain-Technologie in der Immobilienwirtschaft: Gesprengte Ketten oder vernetzte Transparenz?

5 Fragen an Dr. Thomas Herr, EMEA Head of Digital Innovation, CBRE GmbH, Berlin

Dagmar Hotze: Herr Dr. Herr, um das Thema Blockchain wird momentan ein riesiger Wirbel gemacht. Schaut man sich jedoch die Ergebnisse Ihrer Studie „Digitale Transformation und Innovation in der deutschen Immobilienbranche“ aus dem Jahr 2017 bezüglich des vorhandenen Wissens darüber in Immobilienunternehmen an, fragt man sich, wieso. Nicht einmal 9 % schätzen ihre Kenntnisse als solide ein. Deutlich über die Hälfte der Befragten gibt an, über kein Wissen zu verfügen. Wie ist das zu bewerten, angesichts der Bedeutung des Transaktionsgeschäfts für die Branche?

Dr. Thomas Herr: Da frage ich mal zurück: Können die Verfasser von E-Mails das POP3 oder das IMAP-Protokoll erklären? Und genauso ist es mit Blockchain – wir müssen in Zukunft nicht alle IT-Experten sein, und können trotzdem mit neue Technologien arbeiten. Bei dem Hype, den Sie zu Recht mit einem kritischen Unterton ansprechen, entsteht der Eindruck, dass wir alle unsere Prozesse künftig in Blockchains abbilden werden, das klassische Datenbanken und Workflow- Management-Systeme ausgedient haben. Diese Übertreibung ist sicher hilfreich, um Aufmerksamkeit für die Technologie zu erzeugen und taugt auch als Marketinginstrument für Firmen, die entsprechende Lösungen anbieten. Aber sie ist auch schädlich für das Identifizieren und Realisieren des tatsächlichen Potenzials der Technologie. Dieses liegt nach meiner Überzeugung in der Einbettung von Blockchain-Lösungen in bestehende Prozesse, an den Stellen, wo die Vorteile – etwa Transparenz, Unveränderbarkeit der Daten und dezentrale Datenverwaltung – gegenüber den Nachteilen wie einer mehrfachen Datenhaltung, einer geringeren Transaktionsgeschwindigkeit oder einem höheren Energiebedarf überwiegen.

Mehr Vertrauen in 1000 Rechnerknoten oder ein deutsches Amtsgericht?

Dagmar Hotze: Was sind Ihrer Ansicht nach die Stärken der Blockchain-Technologie und wo liegen die Herausforderungen für Immobilienunternehmen bei der Anwendung?

Dr. Thomas Herr: Die Stärken habe ich eben schon kurz angesprochen. Es gibt Bereiche, wie zum Beispiel Grundbücher, die schon seit langem ähnlich wie eine Blockchain geführt werden – ein Eintrag nach dem anderen, über Jahrzehnte, sogar gelöschte Einträge bleiben lesbar. Und all das wird von Amts wegen geführt, genießt also öffentliches Vertrauen. Die Technologie kann das wunderbar abbilden, die kulturelle Frage ist nur, ob bzw. wann wir mehr Vertrauen in einen Abstimmungsprozess von tausenden Rechnerknoten als in ein deutsches Amtsgericht haben. Blockchain eignet sich hervorragend auch immer dann, wenn eine Vielzahl von Beteiligten an einem Prozess beteiligt ist und dazu bestimmte Personen aufeinander aufbauend bestimmte Teilschritte erledigen. Warum muss jeder dieser Beteiligten eine eigene Prozessdokumentation haben, wenn es technische Möglichkeiten gibt, eine Dokumentation gemeinsam zu nutzen? Und schließlich „smarte“ Verträge, d.h. solche, die ihre Umsetzung selbst veranlassen. Ein Beispiel: Die Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen greifen beim Erreichen bestimmter Schwellenwerte der Inflation. Diese können automatisiert registriert und anschließend im Vertrag festgehalten werden, bis hin zur Anpassung der Banküberweisung. Die Optimierungspotenziale auf dem Weg zu einer Machine-to-Machine-Ökonomie (M2M) sind gewaltig.

Erste Pilotprojekte in Europa

Dagmar Hotze: In den USA testet der Bezirk Cook County mit Chicago als Verwaltungssitz seit 2016 den Immobilienhandel per Blockchain-Technologie. Involviert sind unter anderem die International Blockchain Real Estate Association (IBREA) und die Wirtschaftskanzlei Hogan Lovells. Gibt es ähnliche Projekte in Europa, vielleicht sogar in Deutschland?

Dr. Thomas Herr: Um diesen Sachverhalt zu bewerten, müssen wir uns die Unterschiedlichkeit der Rechtssysteme in den verschiedenen Ländern vor Augen halten. Ich bin kein Experte im US- amerikanischen Grundstücksrecht, aber mir hat man das so erklärt: In den USA gibt es keine zentral geführten Grundbücher, die öffentlichen Glauben besitzen. Die öffentliche Registrierung eines Grundstücksgeschäfts ist freiwillig. Bei jeder Transaktion ist der wichtigste Punkt für den Verkäufer, die Rechtmäßigkeit seines Eigentumsanspruchs (den „Title“) nachzuweisen und zu garantieren. Um diesen Anspruch in Form der „Title Insurance“ abzusichern, gibt es eine ganze Versicherungsindustrie. In solch einem Umfeld ist es deutlich einfacher, in einzelnen Counties eine neue Technologie für die freiwillige Registrierung einzuführen – global betrachtet, sind das gute Testfelder. 

In Europa gibt es erste Pilotprojekte in Schweden und England. Aber auch in Ländern wie Georgien, oder außerhalb Europas in den VAE sehen wir Bemühungen, ein bisher nicht existentes und neu einzuführendes Grundbuchwesen von Anfang an mit den modernen Technologien zu unterlegen. In einem Land wie Deutschland, dessen Grundbücher durch fünf politische Systeme geführt wurden und ein hohes Maß an Vertrauen genießen – vom bestehenden Rechtsrahmen nicht zu sprechen – ist die Umstellung auf Blockchain ungleich schwieriger. Und wenn Sie meine persönliche Meinung hören wollen: Es gibt dringendere Probleme in der Verwaltung, z.B. die Gewährleistung eines öffentlichen und automatischen Zugangs zu den Grundbüchern, um dasTransparenzlevel von z.B. Großbritannien oder Schweden zu erreichen.

Die derzeit härteste Nuss ist die Datenaufbereitung

Dagmar Hotze: Lassen Sie uns den Einsatz der Blockchain-Technologie einmal konkret auf der Unternehmensebene betrachten. Welchen digitalen Reifegrad bezüglich der Datenaufbereitung und der Prozessstruktur muss ein Immobilienunternehmen haben, um sie einsetzen zu können?

Dr. Thomas Herr: Ich betrachte die von Ihnen hergestellten Verknüpfung von Big Data und Blockchain nicht als zwingend. Blockchain ist eine spezielle, dezentrale Datenbank. Und alle Datenbanken benötigen verlässliche Daten, um aus deren Auswertung valide Schlüsse ziehen zu können. Damit man mit diesen Erkenntnissen auch arbeiten kann, müssen die Prozesse klar sein – auch wenn diese analog und nicht digital ablaufen. Das Thema Prozessoptimierung ist ein sehr altes, und es wird nie an Aktualität verlieren, da sich die Anforderungen der Stakeholder permanent ändern. Die Digitalisierung liefert hierfür neue Werkzeuge, bis hin zum Prozess Mining, ändert aber am Grundansatz nichts. 

Die derzeit härteste Nuss, die Immobilienunternehmen zu knacken haben, ist die Datenaufbereitung, um all die neuen Analysetools überhaupt einsetzen zu können. Inwieweit sich ein neuer Umgang mit Daten in der Breite der Branche durchsetzt, wird sich auch daran entscheiden, welche Einsparungen, Umsatzsteigerungen oder neue Geschäfte den einmaligen und laufenden Kosten für das Data Management entgegenstehen.

Prioritäten bei Technologie-Investments anders setzen

Dagmar Hotze: Wagen wir einen Blick in die Zukunft: Werden Immobilien hierzulande in zehn Jahren noch per Papiervertrag und notarieller Urkunde verkauft oder geschieht die Abwicklung gänzlich digital per Blockchain?

Dr. Thomas Herr: Ich bezweifele, dass wir in zehn Jahren in Deutschland einen Grundstücksdeal ohne Notar und Grundbucheintrag vorbereiten und abschließen werden. Nichtsdestoweniger werden wir hoffentlich große Fortschritte bei anderen Vertragsarten wie Miet- und Serviceverträgen erleben. Derzeit leisten wir uns den Wahnsinn, am Ende der Prozesskette mit aufwendiger KI- gestützter Technologie Verträge für Maschinen lesbar zu machen, aber produzieren am Anfang dieser Kette täglich neue Papierverträge. Wir sollten da die Prioritäten bei Technologie-Investments anders setzen.