Klimarisiken von Immobilien erkennen und managen

Interview mit Prof. Dr. Sven Bienert, IREBS inkl Antworten​

Dagmar Hotze: Herr Prof. Bienert, gemeinsam mit der RICS Deutschland haben Sie den aktuellen Stand zu Nachhaltigkeitszertifikaten in Europa ausgewertet und dazu Ende 2017 die Studie "Grün kommt!" verfasst. Darin stellen Sie fest, dass gerade etwa 2 Promille des gewerblichen Immobilienbestandes bzw. 22.5000 Objekte zertifiziert oder vorzertifiziert sind. Nach 10 Jahren sollten es doch deutlich mehr sein, oder?  

Prof. Sven Bienert: Die Branche konnte jahrelang ein starkes Wachstum der Neuzertifizierungen verzeichnen – das Thema Zertifizierung ist somit ohne Zweifel eine Erfolgsgeschichte. Der Schwerpunkt der Zertifizierungen liegt jedoch immer noch bei Neubauprojekten, während Bestandszertifizierungen erst später lanciert wurden und bis dato deutlich weniger Aktivitäten zu verzeichnen sind. Einen weiteren Grund für die immer noch vergleichsweise geringe absolute Zahl zertifizierter Gebäude sehe ich jedoch auch in den boomenden Immobilienmärkten der letzten Jahre. Eine Nachhaltigkeitszertifizierung ist zunächst mit Kosten verbunden und wird folglich auch nur geschehen, wenn man sich einen entsprechenden Mehrwert verspricht. Zahlreiche Studien konnten prinzipielle Vorteile von zertifizierten Immobilien auf dem Markt nachweisen, beispielsweise geringere Leerstandsraten, kürzere Vermarktungszeiten sowie insbesondere höhere Verkaufspreise und Mieten. Es konnte jedoch auch gezeigt werden, dass diese Vorteile in Boom-Zeiten deutlich geringer ausgeprägt waren als unter schwierigeren Marktumständen.

Vor dem Hintergrund der aktuell sehr großen Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich scheinen viele Anbieter keine Notwendigkeit zu sehen, sich von der Konkurrenz mit Hilfe eines Nachhaltigkeitszertifikats zu differenzieren. Eine Konsolidierung des Marktgeschehens würde vor diesem Hintergrund sicherlich dazu beitragen, die Zahl der zertifizierten Objekte in Zukunft deutlich zu steigern. Zentral ist sicher darüber hinaus, dass Zertifizierung zwar zum „Hygienefaktor“ bzw. must-have bei den sehr großen Top-Gewerbeimmobilien geworden ist. Bei kleinen Objekten oder in Nebenzentren spielt das Thema hingegen keinerlei Rolle – und ich sehe hier auch auf absehbare Zeit keine Änderung.


Dagmar Hotze: Herr Prof. Bienert, gemeinsam mit der RICS Deutschland haben Sie den aktuellen Stand zu Nachhaltigkeitszertifikaten in Europa ausgewertet und dazu Ende 2017 die Studie "Grün kommt!"  verfasst. Darin stellen Sie fest, dass gerade etwa 2 Promille des gewerblichen Immobilienbestandes bzw. 22.5000 Objekte zertifiziert oder vorzertifiziert sind. Nach 10 Jahren sollten es doch deutlich mehr sein, oder?  

Prof. Sven Bienert: Die Branche konnte jahrelang ein starkes Wachstum der Neuzertifizierungen verzeichnen – das Thema Zertifizierung ist somit ohne Zweifel eine Erfolgsgeschichte. Der Schwerpunkt der Zertifizierungen liegt jedoch immer noch bei Neubauprojekten, während Bestandszertifizierungen erst später lanciert wurden und bis dato deutlich weniger Aktivitäten zu verzeichnen sind. Einen weiteren Grund für die immer noch vergleichsweise geringe absolute Zahl zertifizierter Gebäude sehe ich jedoch auch in den boomenden Immobilienmärkten der letzten Jahre. Eine Nachhaltigkeitszertifizierung ist zunächst mit Kosten verbunden und wird folglich auch nur geschehen, wenn man sich einen entsprechenden Mehrwert verspricht. Zahlreiche Studien konnten prinzipielle Vorteile von zertifizierten Immobilien auf dem Markt nachweisen, beispielsweise geringere Leerstandsraten, kürzere Vermarktungszeiten sowie insbesondere höhere Verkaufspreise und Mieten. Es konnte jedoch auch gezeigt werden, dass diese Vorteile in Boom-Zeiten deutlich geringer ausgeprägt waren als unter schwierigeren Marktumständen.

Vor dem Hintergrund der aktuell sehr großen Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich scheinen viele Anbieter keine Notwendigkeit zu sehen, sich von der Konkurrenz mit Hilfe eines Nachhaltigkeitszertifikats zu differenzieren. Eine Konsolidierung des Marktgeschehens würde vor diesem Hintergrund sicherlich dazu beitragen, die Zahl der zertifizierten Objekte in Zukunft deutlich zu steigern. Zentral ist sicher darüber hinaus, dass Zertifizierung zwar zum „Hygienefaktor“ bzw. must-have bei den sehr großen Top-Gewerbeimmobilien geworden ist. Bei kleinen Objekten oder in Nebenzentren spielt das Thema hingegen keinerlei Rolle – und ich sehe hier auch auf absehbare Zeit keine Änderung.

Verzahnung von Zertifizierung und Gebäudebetrieb

Dagmar Hotze: Sie schreiben in Ihrem Vorwort von einer Umbruchphase, in der sich die Zertifizierungsbranche befinde. Da wird man neugierig. Wird es Green Building-Labels so, wie es sie heute gibt, künftig nicht mehr geben?

Prof. Sven Bienert: Ich denke, dass die Branche auch in Zukunft weiter wachsen wird und dass das grundsätzliche Prinzip von Punktzahlen und bestimmten „Edelmetall-Auszeichnungen“ - basierend auf einer Bewertung der Qualität bestimmter Nachhaltigkeitsmerkmale - ebenfalls erhalten bleibt. Die berücksichtigten Kriterien werden jedoch vermutlich eine thematische Erweiterung erfahren. Eine nachhaltige Immobilie zeichnet sich ja nicht nur ausschließlich durch einen geringen Energieverbrauch aus, sondern durch eine hohe Qualität in allen drei Dimensionen der Nachhaltigkeit, nämlich Ökologie, Ökonomie und Soziales. Ein Gebäude, das sowohl die gegenwärtigen als auch zukünftige Erwartungen potenzieller Nutzer befriedigen kann, wird wiederum auch eine längere wirtschaftliche Lebensdauer haben und damit zur Ressourcenschonung beitragen.

Neben dem breiten Themenfeld der Digitalisierung sind es aber auch andere Megatrends wie der demographische Wandel oder die anhaltende Urbanisierung, die darüber bestimmen, ob ein Gebäude auch übermorgen noch auf dem Markt nachgefragt wird oder nicht. Ich gehe davon aus, dass sich die Anbieter von Nachhaltigkeitszertifikaten zwangsläufig diese Entwicklungen aufgreifen und ihre Zertifikate entsprechend anpassen und erweitern werden. Wesentlicher noch als diese Entwicklung wird in Zukunft jedoch die Verzahnung von Zertifizierung und laufender Performance-Messung in der Nutzungsphase sein. Einige Anbieter wie die Eigentümer von LEED erweitern – bspw. mit der Akquisition von Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) – gezielt ihre Produktpalette in diese Richtung. Ein statisches Label was man sich einmal an die Wand hängt und welches nach drei Jahren faktisch nur noch Makulatur ist, wird in 10 Jahren sicher nicht mehr state-of-the-Art sein.

„Zertifizierungs-Dschungel“ wird sich lichten

Dagmar Hotze: Seit 2014 gehört der "Well Building Standard" zum Reigen der Gebäudezertifikate. Relativ neu ist das Bewertungssystem "Wired Score", das Eigentümern ermöglicht, die digitale Infrastruktur ihrer Gebäude zu verstehen und zu verbessern. Ein "All-in-one-Label", das über grüne, gesundheitsförderliche und digitale Kriterien informiert, ist wohl nicht in Sicht. Wie sollen Investoren - und Anleger, die ihr Geld logischerweise in eine zukunftssichere Immobilie investiert wissen wollen - hier den Überblick behalten?

Prof. Sven Bienert: Sie haben recht: es ist schwer den Überblick zu behalten. Wir sprechen bei den 50 plus weltweiten Labes bereits seit Jahren vom sog. „Zertifizierungs-Dschungel“. Aber ich denke dieser lichtet sich zunehmend. Wir sehen deutlich, dass sich internationale Marktführer wie das USGBC strategisch mit Zukäufen in der gesamten Wertschöpfungskette der Nachhaltigkeits-Performancemessung ausbreiten und dabei ihre Produkte besser verzahnen. Auch gilt nach wie vor: Wer sich für die Zertifizierung einer Immobilie entscheidet, tut dies ja in der Regel nicht aus reinem Altruismus, sondern unter anderem auch um die Vermarktungschancen der Immobilie zu erhöhen. Das gewählte Label muss daher für den jeweiligen Teilmarkt und den angesprochenen Investorenkreis eine ausreichende Relevanz besitzen.

Die Zunahme an Doppelzertifizierungen, bei denen beispielsweise ein eher national verbreitetes mit einem internationalen Zertifizierungslabel kombiniert wird, legt den Schluss nahe, dass einige Akteure keines der zahlreichen Zertifikate für allein ausreichend hält. Ich glaube jedoch, dass dies weder aus Angebots- noch aus der Nachfrageperspektive auf Dauer ein Idealzustand sein kann. Idealerweise entscheide ich mich doch für ein bestimmtes Label und habe dann gegebenenfalls die Möglichkeit auszuwählen, ob bestimmte Faktoren der Nachhaltigkeitsbewertung für meinen Teilmarkt und die dazugehörigen Investoren von Relevanz sind. Nachhaltigkeit sollte zwar stets ein ganzheitlicher Ansatz sein, aber wir dürfen nicht vergessen, dass es am Ende marktwirtschaftlich denkende Akteure sind, die Entscheidungen für oder gegen eine Investition bzw. eine Zertifizierung treffen.

Wir beobachten bereits heute neben der Schaffung immer neuer (Spezial-)Labels auch einen ausgeprägten Auslese- und Konzentrationsprozess. Das von Ihnen angesprochene „All-in-one-Label“ sehe ich derzeit zwar auch noch nicht kommen, jedoch dürften etablierte Labels einzelne Kriterien der Neulinge relativ schnell aufnehmen, wenn sich auf dem Markt eine entsprechende Nachfrage zeigt. Die Anbindung einer Immobilie ans Breitbandinternet und all die anderen gebäudeinternen Kriterien der digitalen Ausstattung, die in den angesprochenen „Wired Score“ einfließen, sind ein gutes Beispiel hierfür. Angesichts der immer größeren Bedeutung der digitalen Infrastruktur sowohl im Bereich Wohnen, aber noch mehr im gewerblichen Bereich, und auch insbesondere vor dem Hintergrund der ganzen aktuellen Debatte rund um das Thema „PropTech“ dürfte dies ein Bereich sein, um den die etablierten, großen Label kaum herumkommen dürften, wenn sie zukunftsfähig bleiben wollen.

Klimarisiken im Einzelfall nicht mehr versicherbar

Dagmar Hotze: Kommen wir zu Klimarisiken von Immobilien. Im Rahmen des Forschungsprojektes "ImmoRisk"

haben Sie bereits in 2013 die Möglichkeiten einer Risikobewertung von Klimafolgen für Gebäude untersucht. Welche Risiken haben Sie identifiziert? Von wo droht Gefahr, sozusagen, und wer ist am ehesten oder meisten betroffen?

Prof. Sven Bienert: Bereits heute verursachen klimabedingte Naturkatastrophen wie Hochwasser, Sturm, Hagel oder Starkregen jährlich Schäden in Milliardenhöhe – Tendenz (leider) stark steigend. Auch sommerliche Hitzewellen zählen zu den Klimarisiken. Zwar führen sie in der Regel nicht zu einem physischen Schaden am Gebäude, aber die Aufenthaltsqualität in Wohn- und Arbeitsräumen leidet durch eine starke Aufheizung der Raumluft und insbesondere für ältere und sehr junge Menschen stellt dies auch eine große körperliche Belastung dar. Die Modellergebnisse der Klimatologen zum Klimawandel deuten darauf hin, dass in Zukunft noch mit einem deutlichen Anstieg der Schäden zu rechnen ist. Während der Norden und Westen Deutschlands dabei insbesondere durch Stürme im Winterhalbjahr betroffen ist, steigt gerade im Süden Deutschlands das Risiko durch Hagelereignisse tendenziell eindeutig an. Auch im Bereich Hochwasser ist quasi deutschlandweit mit einer Häufung von schweren Überflutungsereignissen zu rechnen.

Die entstehenden Kosten mögen zwar teilweise versichert sein, aber wenn die Schäden durch den Klimawandel mittel- und langfristig steigen, ist auch mit einer Verteuerung der entsprechenden Versicherungspolicen zu rechnen. Einzelne Situationen sind dann ggf. auch gar nicht mehr versicherbar. Angesichts der zunehmenden sommerlichen Wärmebelastung ist darüber hinaus mit einem starken Anstieg der Verbreitung von Klimaanlagen sowohl im Büro- als auch im Wohngebäudesektor zu rechnen und bei bestehenden Anlagen ist durch den erhöhten Kühlbedarf mit steigenden Betriebskosten zu rechnen.

Die Betroffenheit einer individuellen Immobilie speist sich grundsätzlich für jede einzelne Naturgefahr aus zwei Faktoren, nämlich erstens der standortspezifischen Häufigkeit des Auftritts bestimmter Naturereignisse sowie zweitens der von den baulichen Merkmalen der Immobilie abhängigen sog. Widerstandsfähigkeit. Verallgemeinernde Aussagen sind daher kaum möglich, zumal die finanziellen Konsequenzen, die eine Naturkatastrophe beispielsweise durch Betriebsunterbrechungen in Gewerbeimmobilien hervorruft, stark vom Einzelfall abhängig sind. Bezüglich der direkten, physischen Schäden am Gebäude kann zumindest ganz allgemein festgehalten werden, dass regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (Dachdeckung und -dichtung, Entwässerungsanlagen, etc.) einen wesentlichen Beitrag zur Reduzierung des Risikos beitragen können.

Software soll für Transparenz sorgen  

Dagmar Hotze: Wie können Investoren und Eigentümer die von Ihnen ausgemachten Klimarisiken messen?

Prof. Sven Bienert: Eine Abschätzung der Klimarisiken gestaltet sich mit den öffentlich zur Verfügung stehenden Informationsquellen derzeit noch relativ schwierig. Man ist sozusagen darauf angewiesen, sich aus diversen Quellen Informationen zur allgemeinen Gefährdungssituation an seinem Standort sowie zur Widerstandsfähigkeit der betroffenen Immobilie zu suchen - und dies für jede Art von Naturgefahr sowie idealerweise natürlich noch für das heutige sowie das zukünftige Klima.

Insbesondere für private Immobilieneigentümer aber auch für Investoren bedeutet dies einen kaum zu erwartenden Aufwand, zumal viele der nötigen Informationen entweder gar nicht öffentlich zugänglich sind oder sehr technisch angelegt sind und sich eher an ausgewiesene Experten richten. Diese mangelnde Transparenz der tatsächlichen Risikosituation einer Immobilie sehe ich auch als wesentlichen Grund dafür, dass Maßnahmen zur Steigerung der Widerstandsfähigkeit bei den meisten Investoren und Eigentümern ausbleiben. Aus Angst, sein Geld in die falsche bzw. suboptimale Maßnahme zu stecken, unterlassen leider viele Akteure die notwendigen Maßnahmen dann gänzlich.

Digitale Helfer für die Standortwahl    

Dagmar Hotze: Kann die Digitalisierung in irgendeiner Weise helfen, Klimarisiken zu analysieren und zu minimieren? Haben Sie dies ebenfalls untersucht?

Prof. Sven Bienert: Die wachsende Digitalisierung und Datenverfügbarkeit beeinflusst das Risiko durch Naturgefahren an ganz unterschiedlichen Stellen. Wie bereits gesagt, ergibt sich das Risiko einer Immobilie einerseits aus der Gefährdung am jeweiligen Standort, d. h. mit der Häufigkeit, mit der zum Beispiel mit starken Stürmen oder Hagelereignissen zu rechnen ist, und andererseits mit der Widerstandsfähigkeit einer Immobilie gegen entsprechende Schäden.

Die Digitalisierung vermag an der Gefährdungssituation direkt natürlich zunächst nichts zu ändern, aber die Technik ermöglicht immer bessere Modelle zur Identifizierung von gefährdeten Standorten auf Makro- und Mikroebene, zur Modellierung der Auswirkungen des Klimawandels sowie zur kurzfristigen Prognose einzelner Ereignisse. Dies trägt dazu bei, mögliche Risiken bereits bei der Standortwahl oder zumindest hinsichtlich baulicher Entscheidungen in der Entwurfsphase einer Immobilie berücksichtigen zu können. Die Möglichkeit, Naturereignisse immer besser und frühzeitig zu prognostizieren ermöglicht es den Immobiliennutzern darüber hinaus noch, entsprechende Notfallmaßnahmen zu ergreifen, die den entstehenden Schaden mitunter deutlich verringern können. Die große Verfügbarkeit von Smartphones und entsprechenden Warn-Apps leistet hierbei einen nicht unerheblichen Beitrag zur Information der Bevölkerung im Fall konkreter Gefahrensituationen.

Dagmar Hotze: Herr Prof. Bienert, wir danken Ihnen für das aufschlussreiche Gespräch.

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Quellen:

  • Text: Dagmar Hotze, freie Journalistin
  • Fotos: Pixabay, Prof. Dr. Sven Bienert