Mieterstrommodelle

Auf die Planung kommt es an

Obwohl Mieterstrommodelle in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen haben, führen sie immer noch ein Nischendasein. Dabei ist die Grundidee bestechend: Über das Dach wird Strom gewonnen und an die Mietparteien verteilt. Davon profitieren sowohl die Mieter, weil sie geringere Stromkosten zahlen, als auch der Eigentümer, weil er durch die Verpachtung der Dachfläche eine zusätzliche Einnahme generiert. Soweit die Theorie. In der Praxis müssen Immobilieneigentümer und -investoren allerdings einige Dinge beachten, damit sie in den Genuss der Vorzüge für sich und ihre Mieter kommen.   

Der Teufel steckt im Detail

Ein Blick auf die gesetzlichen Rahmenbedingungen verdeutlicht die Komplexität der Materie: Da wäre die EEG-Umlage, die Stromsteuer, die Gewerbesteuer, organisatorische Anforderungen sowie Pflichten für Energielieferanten aus dem Energiewirtschaftsgesetz. Alles muss unter einen Hut gebracht werden. Und das ist bei dem Wildwuchs nicht einfach, der in den letzten Jahren durch Gesetze, Umlagen, Fördermittel und Entgelte entstanden ist.

Geht es nach Axel Gedaschko, Präsident des GdW (Bundesverband der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen), kann bei der Gewerbesteuer begonnen werden. Denn sobald Wohnungsunternehmen den erzeugten Strom ins allgemeine Netz einspeisen oder Mietern diesen zur Verfügung stellen, wird ihre von der Gewerbesteuer befreite Vermietungstätigkeit steuerpflichtig. Ein Zustand, den das seit Juli 2017 geltende Mieterstromgesetz eigentlich beheben sollte. Doch dazu konnte sich die Politik nicht durchringen. Dennoch besteht für Wohnungsunternehmen die Möglichkeit, Mieterstrommodelle umzusetzen. Dazu später mehr.

Projektrenditen von bis zu 7 Prozent  

Ein weiterer Knackpunkt ist die EEG-Umlage, die grundsätzlich alle Stromverbraucher zahlen müssen. Wobei der Anteil der Privathaushalte mit 36 Prozent am größten ist. Rund 9 Milliarden Euro haben sie 2017 an EEG-Umlage gezahlt. Auch wenn der zu entrichtende Obolus in diesem Jahr auf 6,79 Cent/KWh gesunken ist, wird Strom weiterhin teuer bleiben. Zumindest für die, die keine Selbsterzeuger sind. Mit dem neuen Mieterstromgesetz hat der Gesetzgeber die Förderung von Mieterstrom im vergangenen Jahr neu geregelt. Grundlage hierfür ist eine vom Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) veröffentlichte Studie (https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Publikationen/Studien/schlussbericht-mieterstrom.html), die die Wirtschaftlichkeit von Mieterstrommodellen untersucht hat. Derzufolge ist eine einheitliche und indirekte Förderung von Photovoltaik-Strom in Mieterstrommodellen in Form einer reduzierten EEG-Umlage aufgrund der unterschiedlichen Anlagegrößen nicht differenziert genug. Wesentlich genauer und besser steuerbar sei ein direkter Förderansatz, der die Kostenunterschiede der Anlagengrößenklassen berücksichtige. Konkret sehen die Zuschüsse (https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Artikel/Energie/mieterstrom.html) wie folgt aus:

  • Wer eine 10-kwP-PV-Anlage zur Bereitstellung von Mieterstrom betreibt, erhält 3,7 Cent/kWh Förderung.
  • Mittelgroße Mieterstromanlagen bis zu 40 kWp werden mit 3,37 Cent/kWh bezuschusst.
  • Für Großinstallationen bis zu 100 kWp wird eine Vergütung von 2,11 Cent/KWh gewährt.

Nach Berechnungen des BMWi lassen sich damit Projektrenditen von bis zu sieben Prozent pro Jahr erzielen. Je nach Höhe des Grundversorgungstarifs könne der Ertrag auch deutlich höher ausfallen, so das Ministerium.    

Integral planen mit versiertem Betreiber   

Florian Henle glaubt an die Zukunft von Mieterstrom. In 2011 hat er zusammen mit Jakob Assmann und Simon Stadler die Polarstern GmbH gegründet, einen konzernunabhängigen Öko-Energieversorger, der Immobilienunternehmen mit zukunftsweisenden Energieprodukten bei der Energiewende unterstützt. Die Angebotspalette reicht von der Belieferung mit Ökostrom und -gas über Energie-Contracting bis zur kompletten Umsetzung von Mieterstrommodellen. Seit 2015 haben sie bereits zahlreiche Bauherren bei Mieterstromprojekten begleitet. Eines der bedeutendsten Vorhaben war das der GVD Immobilien GmbH & Co. KG, die im Frühjahr 2016 in München-Aubing 103 geförderte Mietwohnungen mit einer dezentralen Energieversorgung realisierte (https://gvd-immo.de/unser-erstes-jahr-mit-mieterstrom/). Hierfür hat der Öko-Energieversorger eine Kombination aus Photovoltaik-Anlage, Blockheizkraftwerk und Batteriespeicher geplant und installiert und kümmert sich jetzt um Betrieb und Wartung sowie die Abrechnungsprozedur. Insgesamt werden 200.000 Kilowattstunden Strom pro Jahr erzeugt, die den Strombedarf der Mieter zu 60 Prozent decken. Dank der lokalen Stromproduktion sparen die Mieter bares Geld: Verglichen mit konventionellen Stromtarifen liegen sie 10 Prozent günstiger. Die langfristig niedrigen Mietnebenkosten waren für die GVD der ausschlaggebende Faktor, sich für das Mieterstrommodell zu entscheiden.

Digitalisierung treibt Mieterstrom voran    

Neben einer klimaschonenden und günstigen Energieversorgung sprechen noch andere Aspekte für Mieterstrom, meint Polarstern-Gründer Henle. In gemischt genutzten Gebäuden mit Wohnungen, Büros und Geschäften wäre die Kombination von Elektro-Tankstellen und Photovoltaik-Anlagen beispielsweise sinnvoll, um den Mietern Car Sharing-Angebote machen zu können. Nicht übersehen werden sollte auch der Imagegewinn, den ein Immobilienunternehmen erzielt, wenn es zeigt, dass es modern aufgestellt ist. Ein weiterer Treiber werde die Digitalisierung der Energiewende durch Smart Metering sein. „Werden die Energiekosten transparent, steigt der Handlungsdruck“, ist Henle überzeugt.

Smarte Mieterstromversorgung mit Sektorkoppelung

Seit kurzem ist Polarstern beim Smart City-Projekt „Future Living Berlin“ (https://future-living-berlin.com/) mit an Bord. Zur effizienten Wärmeversorgung werden in dem neuen Quartier in Berlin-Adlershof insgesamt 24 Wärmepumpen in den Gebäuden installiert und miteinander vernetzt. Die geplante Photovoltaik-Anlage hat eine Leistung von 250 kWp. Sie wird im Jahr cirka 219.000 Kilowattstunden Strom und versorgt damit 69 Wohneinheiten und 20 Boarding-Houses des Gebäudekomplexes. Wird mehr Strom erzeugt als direkt genutzt werden kann, füllt der Solarstrom mindestens einen Batteriespeicher mit 150 Kilowattstunden nutzbarer Speicherkapazität. Zusätzlich werden mit dem erzeugten Strom die Wärmepumpen und die E-Ladestellen vorsorgt. Am Ende sollen die Mieter rund 17 Prozent gegenüber dem Grundversorgungstarif sparen. „Der ganzheitliche, integrative und dezentrale Ansatz in der Energieversorgung ist eine spannende Herausforderung mit vielen Chancen über den Energie- und Wohnungsmarkt bis in die Finanz- und Mobilitätsstrukturen hin“, ist sich Henle sicher.

Stadtwerke als Kooperationspartner  

Wie sich Mieterstrom im Bestand unkompliziert umsetzen lässt, zeigt die Burger Wohnungsbaugenossenschaft (BWG) mit ihrem Projekt „SonnenBurg“ (https://www.bwgeg.de/2017/07/13/burg-wurde-als-energie-kommune-geehrt/). In Kooperation mit den örtlichen Stadtwerken und unter Beteiligung der Mieter hat die Genossenschaft in der knapp 25.000-Seelen-Gemeinde Burg bei Magdeburg 12 Mehrfamilienhäuser mit 35 Photovoltaik-Anlagen bestückt. Rund 285.000 Kilowattstunden Strom werden pro Jahr auf den Dachflächen „geerntet“, womit sich 230 Mietparteien versorgen lassen. Mithilfe eines intelligenten Messtellenkonzepts wird der gewonnene Strom laufend gemessen. Über ein Internetportal haben die Mieter ihren Verbrauch ständig im Blick und können ihr Verhalten gegebenenfalls anpassen.

Jeder macht das, was er am besten kann

Realisiert werden konnte das Projekt nur, weil die Stadtwerke Burg der Genossenschaft ein Gesamtpaket aus Installation, Betrieb und Abrechnung geschürt haben. Das Geschäftsmodell ist denkbar einfach: Während die BWG die Dachflächen für 20 Jahre stellt, erledigt der lokale Energieversorger den Rest. Er plant die Anlage, montiert sie, führt den Betrieb und rechnet mit den Mietern ab. Denn er kennt das Energiegeschäft ohnehin am besten. Durch die Trennung kommt die Genossenschaft weder mit der Gewerbesteuer in Konflikt, noch muss sie EEG-Umlage zahlen. Stattdessen erhält sie für ihre Dachflächen jährlich eine ansehnliche Pacht. Die Mieter profitieren davon, dass sich ihr Strom anteilig nach ihrem individuellen Lastverhalten errechnet und sie ihn für die Pachtdauer zum Festpreis beziehen, zuzüglich EEG-Umlage und Mehrwertsteuer. Für die Stadtwerke wiederum rechnet sich das Konstrukt aufgrund der Vergütung, die ihnen nach dem EEG für die Einspeisung überschüssig produzierten Stroms ins Netz zusteht. So weiß jeder, wo er dran ist. Zudem sind einige Mieter über den Verein „Bürgersparen“ an den Anlagen beteiligt und bekommen dadurch eine attraktive Verzinsung. Eine Win-win-Situation für alle.

Kostentransparenz kommt gut bei Mietern an   

Ein neues Geschäftsfeld sei Mieterstrom für die Genossenschaft nicht, sagt BWG-Vorstand Diethelm Harp. Um den Wohnungsbestand jedoch attraktiv und wertbeständig zu halten, wäre das eine gute Sache. Außerdem komme die Kostentransparenz, die durch das digitale Messen und Ablesen entstanden ist, hervorragend bei den Mietern an. Und nicht zu vergessen natürlich die Pachteinnahme, die es ohne Dachvermietung nicht geben würde. Für die Stadtwerke ist das Projekt mehr von strategischer Bedeutung, denn Mieterstrom könnte zukünftig durchaus ein neues Geschäftsmodell werden, vermutet Axel Lellau, der damals das Projekt bei den Stadtwerken Burg leitete.  

Fördermittel werden bisher kaum genutzt    

Bis Mieterstrom massentauglich ist, wird es wohl noch eine Weile dauern. Daran werden auch Leuchtturmprojekte kaum etwas ändern. Seit Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes wurden zwischen Juli 2017 und Mai 2018 für gerade einmal 125 Projekte Fördermittel gewährt. Schon 2016 kamen die Experten von Ernst & Young in ihrer damals durchgeführten Stadtwerkestudie (https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/EY-Stadtwerkestudie-2016/%24FILE/EY-Stadtwerkestudie-2016.pdf) zu dem Schluss, dass es trotz des riesigen Potenzials von 22 Millionen vermieteten Wohnungen, aufgrund des stark fragmentierten Wohnungsmarktes, rechtlicher und technischer Hemmnisse sowie mangelnder Kundenakzeptanz, noch einige Zeit dauern werde, bis sich Mieterstrom durchsetzt. Bleibt für innovative Wohnungsunternehmen und Investoren zunächst nur, sich versierte Kooperationspartner zu suchen: “Der eine macht Wohnen, der andere Energie.”     

Text: Dagmar Hotze, freie Journalistin